En esta edición de la newsletter del Observatorio de Ciudades, analizaremos el crecimiento de Santiago de Querétaro. Esta ciudad media, con 1.41 millones de habitantes según el más reciente Censo de Población y Vivienda, ha crecido rápidamente: en 2010, su población era de 956 mil habitantes. Es decir que tuvo un crecimiento demográfico del 47.9% sobre el plazo de diez años.

Si consideramos las ciudades de 1 millón de habitantes, Querétaro fue la que más creció en este periodo de 10 años, ciudades como Aguascalientes, León y Mérida quedaron muy por debajo de esta tasa de crecimiento.

Gráfica: Crecimiento poblacional relativo 2010-2020; ciudades de tamaño similar.

Vivienda

Con un cambio neto positivo de 458 mil nuevos habitantes, el aumento en el número de viviendas también fue considerable: se pasó de un parque de 304 mil 700 unidades en 2010 a uno de 498 mil 035 en 2020.

Los datos usados en este boletín fueron consultados en los Censos de Población y Vivienda 2010 y 2020 que coordina el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

Este aumento del 63.45% en el número de viviendas contra el crecimiento de 47.9% en el número de habitantes también invita a considerar los dos datos de manera comparativa: en Querétaro se construyó una vivienda nueva por cada 2.37 habitantes. ¿Podría existir una oferta superior a la capacidad de demanda de la población queretana?

Infografía: crecimiento poblacional y aumento en el número de viviendas entre 2010 y 2020

De acuerdo con Paola Bárcena, Coordinadora del C-Lab Región Centro de la EAAD del Tec de Monterrey, la vivienda que se construyó

La mayor cantidad de vivienda que se está desarrollando es de nivel medio, sin embargo no es el segmento de la población que tiene mayor demanda. Los segmentos más bajos se quedan más desatendidos y son los que tienen mayor necesidad de acceso a la vivienda.

Por otro lado, Oscar, consultor del C+LAB, compartió su análisis:

La cercanía de la Ciudad de Querétaro con la Ciudad de México y la disponibilidad de vivienda más económica en Querétaro, ha incentivado que propietarios de la Ciudad de México compren viviendas como inversión para venta posterior o para renta, la venta de una propiedad en Ciudad de México puede permitir que compren 2 o más propiedades en Querétaro.

Explicó al respecto:

Los compradores esperan un eventual incremento de la plusvalía, no obstante, algunos no consideran que la vivienda adquirida se ubica lejana de la ciudad o con cobertura de equipamientos, servicios e infraestructura deficientes. Ese proceso ha incentivado la creación de una burbuja inmobiliaria que sigue creciendo.

Aunque existe una tendencia a la baja en cuanto a la ocupación, uno de los factores que preocupado a diversas especialistas en urbanismo queretanas es sobre las características de los nuevos espacios que se construyen en la ciudad: su precio (principalmente vivienda media y residencial), su tipo (que varía entre los espacios reducidos y las casas para familias enteras), y su ubicación.

Modelo de Ciudad Disperso

La ciudad de Querétaro crece rápidamente hacia el horizonte, y la mancha urbana se esparce: el 45.7% de la vivienda nueva construida entre 2010 y 2020 se erigió en zonas que no tenían ninguna vivienda en 2010. La habitación de esos nuevos desarrollos, desde una perspectiva general, ha sido un éxito relativo pues presumen una ocupación de 3.03 habitantes por vivienda, y han alojado a 196 mil 871 personas.

Mapa: crecimiento de la mancha urbana; zonas con vivienda que no contaban con vivienda en 2010.

Esto ha generado que Querétaro cuente con una densidad poblacional muy baja, de 31 habitantes por hectárea, en una ciudad que muestra un crecimiento horizontal acelerado.

Infografía: aumento en el número de vehículos entre 2010 y 2020

Como punto de comparación, la ciudad de San Francisco representaba un caos vehicular en el año 2004, cuando el número de vehículos registrados por persona pasó la marca de 0.61. Es decir: cuando el índice de motorización llegó a ser de 1.64 personas por vehículo. Durante ese período, la ciudad fue conocida por sus largos tiempos de transporte y sus colapsos viales.

Gráfica: automóviles por cada mil personas en diversas metrópolis de Latinoamérica en 2016. Elaborado por CAF.